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潘峰蒋仙桃与保利(重庆)投资实业有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

作者:admin 日期:2021-04-19 16:36:39 
重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民再200号
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):潘峰,男,1988年6月14日出生,汉族,住重庆市武隆区。
委托诉讼代理人:廖正远,重庆万同律师事务所律师。
委托诉讼代理人:唐贵林,重庆万同律师事务所律师。
再审申请人(一审原告、二审被上诉人):蒋仙桃,女,1987年1月25日出生,汉族,住重庆市武隆区。
委托诉讼代理人:廖正远,重庆万同律师事务所律师。
委托诉讼代理人:唐贵林,重庆万同律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):保利(重庆)投资实业有限公司。
法定代表人:王全良,该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘恋,上海锦天城(重庆)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:田雨,上海锦天城(重庆)律师事务所律师。
再审申请人潘峰、蒋仙桃因与被申请人保利(重庆)投资实业有限公司(以下简称保利公司)商品房销售合同纠纷一案,不服重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民终字第05189号民事判决,向本院申请再审。本院于2016年8月23日作出(2016)渝民申86号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人潘峰、蒋仙桃的委托诉讼代理人唐贵林,被申请人保利公司的委托诉讼代理人刘恋、田雨到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
再审申请人潘峰、蒋仙桃申请再审称,请求撤销二审判决,维持一审判决。事实及理由:二审判决认定事实及适用法律错误。1.由于本案系采取按揭方式购买涉案房屋,依据补充协议第八条第2款的约定,交房日期应当是按揭贷款划到保利公司账户之日起15日内。保利公司未按照约定履行通知义务,二审法院认为在房屋交付时间无法确定时,保利公司即完成了合同约定的通知义务错误。2.再审申请人一审中提交的通话语音资料证明曾多次主动联系保利公司要求接房,但保利公司均不交房,二审法院认为保利公司完成了合同约定的交房义务错误。3.保利公司在二审中提交的《邮件全程跟踪查询结果》不属于新证据。
被申请人保利公司辩称,二审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持二审判决。理由:1.保利公司在实体上、程序上均按约适时履行义务,无任何违约行为。首先,保利公司按照合同约定取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,因此房屋在合同约定的交房日期前,诉争房屋已具备交付条件;其次,保利公司按照合同约定向申请人寄送了《接房通知书》,已履行通知接房的合同义务。合同并未约定保利公司负有第二次通知的义务。故保利公司在整个合同履行过程中无任何违约行为。2.申请人未按照合同约定付清全部房款导致其未能在合同约定的2014年4月30日前接房;且未按约定履行提交书面申请的义务,故房屋交付条件未成就,申请人无权要求被申请人承担因其自身违约而导致的法律责任,其申请再审的理由不能成立。
潘峰、蒋仙桃向一审法院起诉请求:1.请求判令被告支付违约金37905.8元;2.诉讼费由保利公司承担。
一审法院认定事实:2013年4月25日,以被告保利公司为甲方,原告潘峰、蒋仙桃为乙方,双方签订了一份编号为CQ-5460987的商品房买卖合同,约定原告潘峰、蒋仙桃购买被告保利公司位于重庆市江北区盘溪路150号13幢14-7房屋,总成交金额809953元。合同第五条第二款第三项约定“其中乙方首付款249953元,向银行申请56万元30年的按揭贷款,经银行审查同意后,由乙方与银行办理贷款手续,其贷款由银行直接划给甲方,为乙方应支付房款的一部分,乙方应于签订合同当日付清首付款,并缴清由甲方代收的相关税费……”。合同第七条第一款第二项约定了交房期限“属预售商品房的,甲方应当在2014年4月30日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第八条约定了交房手续的办理:“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时,甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。(3)由于乙方原因未收到甲方发出的交付通知,则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期,乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋,甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。”第九条约定了甲方逾期交房的违约责任:“逾期超过30日后,……乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”协议附件四是双方签订的补充协议,其中补充协议第八条二款约定商品房的交付时间“……乙方采用按揭方式支付房款的,如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的,则合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方帐户后,甲方收到该款项后15日内交付房屋。”该条第三款约定“乙方未付清全部房款(包含面积差异款、政府部门规定的相关税费、物业专项维修基金、拖欠银行按揭款等合同约定乙方应付的任何款项),乙方无权接收房屋。在乙方交清全部款项后并提出书面申请15日内,甲方交付房屋”。该条第七款约定:“在商品房达到交付使用条件后,甲方应采取合理方式(包含挂号信、特快专递、报媒)通知乙方办理房屋交付使用手续;如甲方按照约定的联络地址向乙方发出通知后,而邮件被退回或者被拒收的,视发出通知后第5天为该邮件内容巳经送达到乙方,由此而产生的责任及后果由乙方承担。因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的,本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间。”合同签订后,原告潘峰、蒋仙桃当日支付了首付款249953元,印花税、预告登记费等12342元,物业专项维修资金9182.4元。2014年9月5日,银行按揭款56万元由银行直接支付至被告保利公司帐户。2015年3月7日,被告保利公司向原告潘峰、蒋仙桃交付房屋。
一审法院认为,原、被告双方订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后,原告按约交付了房屋首付款和物业专项维修基金等各种费用并办理了按揭贷款手续,履行了作为购房方的支付义务,被告应当按照合同约定将房屋按期交付原告。关于交房期限问题,原、被告双方在商品房买卖合同第七条约定交房时间为2014年4月30日前,后双方在补充协议第八条中约定:“……乙方采用按揭方式支付房款的,如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的,则合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方帐户后,甲方收到该款项后15日内交付房屋。”对此,交房时间应为甲方收到按揭款后15日内。关于交房手续的办理流程问题,双方在合同第八条第一款约定被告方应于确定交房日的七日前书面通知原告方做好办理交付手续的准备,补充协议第八条第七款也约定“在商品房达到交付使用条件后,甲方应采取合理方式(包含挂号信、特快专递、报媒)通知乙方办理房屋交付使用手续。”结合这两条的约定,在房屋达到交付使用条件后,被告方应当采用书面形式通知原告办理房屋交付使用手续。被告于2014年9月5日收到银行按揭款,应当在2014年9月20日前书面通知原告接房并将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付原告使用。被告未按约履行,应当承担逾期交房的违约责任。至于被告辩称已于2013年12月28日向原告邮寄了接房通知书,已按照合同约定履行了通知接房的义务问题,被告提供的EMS邮寄详情单上既无原告签收也无邮局投递后无法送达或原告拒收的回执,不能证明原告已收到接房通知书或者原告由于自己的原因未能收到通知。况且,本案中双方约定交房时间是银行按揭款到达被告账户后,被告在收到银行划入的按揭款前九个月即书面通知原告接房也于情理不合,故被告辩称已履行了书面通知原告接房的义务的理由不能成立。关于被告辩称接房前应由原告提交书面申请的问题,双方在补充协议第八条第三款约定:“乙方未付清全部房款(包含面积差异款、政府部门规定的相关税费、物业专项维修基金、拖欠银行按揭款等合同约定乙方应付的任何款项),乙方无权接收房屋。在乙方交清全部款项后并提出书面申请15日内,甲方交付房屋。”该条约定的是购房方发生欠款情形下交房手续的办理流程。本案中,原告已按照合同约定支付了房屋首付款和物业专项维修基金及税费等各种费用,被告并未提供证据证明原告有拖欠款项的行为,故本案中被告称应先由原告书面申请,被告才履行交房义务的理由不成立。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,原、被告双方在合同第九条约定了逾期交房的违约责任为约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金。原告已付房款为809953元,计算逾期交房违约金的起算时间应为被告在2014年9月5日收到按揭款后第16日,即从2014年9月21日计算至实际交房的2015年3月7日止。原告仅要求违约金的计算截止2015年1月17日,对此主张,该院予以确认,即被告方应支付的违约金为809953×117×0.04%=37905.8元。综上所述,原告认为被告逾期交房并应承担违约金37905.8元的诉讼请求成立,该院予以主张,被告辩称无违约行为的理由不成立。
一审法院判决:自判决生效之日起十日内被告保利(重庆)投资实业有限公司向原告潘峰、蒋仙桃支付逾期交房违约金37905.8元。本案案件受理费373元,由被告保利(重庆)投资实业有限公司负担。
保利公司不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判驳回潘峰、蒋仙桃的一审诉讼请求。
二审法院认定事实:1.二审中,保利公司提交了一份加盖有“重庆市上清寺(投递)3”邮戳的EMS邮政物快专递《邮件全程程跟踪查询结果》,能够证明保利公司于2013年12月28日向潘峰、蒋仙桃邮寄了涉案房屋的接房通知书,该通知书于当月31日送达;2.潘峰、蒋仙桃表示保利公司在邮寄通知书的邮件上载明的潘峰、蒋仙桃的姓名、地址、联系方式均无误。3.涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明的发证时间为2013年12月26日。
二审法院查明的其余事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为,二审中的争议焦点为:保利公司是否存在逾期交房违约行为。评析如下:潘峰、蒋仙桃与保利公司签订的买卖合同第八条约定:“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时,甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……(3)由于乙方原因未收到甲方发出的交付通知,则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期。乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋,甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。”补充协议第八条第七款约定:“在商品房达到交付使用条件后,甲方应采取合理方式(包括挂号信、特快专递、报媒)通知乙方办理房屋交付使用手续;如甲方按照约定的联络地址向乙方发出通知后,而邮件被退回或者拒收的,视发出通知后第五天为该邮件内容已经送达乙方,由此而产生的责任及后果由乙方承担。”前述诸项内容均是对甲方履行房屋交付手续的方式进行的明确约定。
虽然双方在补充协议第八条第二款中对甲方交房时间作了顺延的变更,在该条第三款中对乙方接房作出了限制性约定,但从二审查明的事实看,保利公司实际上已于2013年12月31日通知潘峰、蒋仙桃接房。保利公司履行交房义务的时间,既早于合同第七条第一款第二项约定的时间,更早于补充协议第八条第二款、第三款约定的时间。该院认为,保利公司在具备合同约定的交房条件后,积极履行通知潘峰.蒋仙桃接房的义务并无不当。在保利公司完成通知接房义务后,潘峰、蒋仙桃亦应当积极履行合同约定,完成房屋的交接。根据合同约定,按揭购房款未完成支付可以成为保利公司延期交房的理由,但不能成为潘峰、蒋仙桃拒接房屋的依据。在保利公司并未以购房款未支付完毕为由拒绝交房的情况下,潘峰、蒋仙桃在接到交房通知后不接房,并主张保利公司应当在按揭购房款到账后再次通知的理由不能成立,该院不予支持。综上所述,基于保利公司二审中举示的EMS邮政特快专递《邮件全程跟踪查询结果》,能够认定保利公司在具备交房条件的情况下,于2013年12月31日履行了通知接房义务的事实。因此,保利公司不存在逾期交房违约行为,潘峰,蒋仙桃在本案中主张逾期交房违约金所依据的事实,与二审查明的事实不符,不予支持。综上,保利公司的上诉理由部分成立,对其上诉请求,予以支持。
二审法院判决:一、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第03266号民事判决;二、驳回潘峰、蒋仙桃的诉讼请求。一审案件受理费373元,由保利公司负担;二审案件受理费746元,由潘峰、蒋仙桃负担。
本院再审查明:2013年12月28日,保利公司向蒋仙桃、潘峰邮寄的《接房通知书》载明:“……您所购买的保利香雪三期13栋14层07号房屋已取得竣工验收备案证,达到交房条件,于合同约定的2014年4月30日如期交房。……我们建议您于2014年4月30日莅临交房现场,完清全部款项后,办理接房手续。……”
本院再审对原审查明的其余案件事实予以确认。
本院再审认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案再审中双方争议的焦点是:保利公司是否存在逾期交房的违约行为。根据本院再审认定的案件事实和相关法律,综合评判如下:
首先,案涉商品房买卖合同第七条约定交房时间为2014年4月30日前。补充协议第八条第二款约定“乙方采用按揭方式支付房款的,如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的,合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方帐户后,甲方收到该款项后15日内交付房屋。”因补充协议是对合同约定未尽事宜的特殊约定,因此,在以按揭方式支付房款且按揭款划到保利公司帐户的时间超过合同约定交房时间的情况下,双方实际对案涉房屋的交付时间进行了变更约定,商品房买卖合同第七条约定的2014年4月30日交房的条款当然不适用本案。根据补充协议第八条第二款的约定,本案中保利公司交付房屋的时间为收到按揭款后15日内,保利公司于2014年9月5日收到银行的按揭款,应于2014年9月20日前交付案涉商品房。
其次,案涉商品房买卖合同第八条第一款约定保利公司应当于确定交房日的七日前书面通知潘峰、蒋仙桃做好办理交付手续的准备;补充协议第八条第七款也约定“在商品房达到交付使用条件后,甲方应采取合理方式(包含挂号信、特快专递、报媒)通知乙方办理交付使用手续。”保利公司提出其于2013年12月28日向潘峰、蒋仙桃邮寄了《接房通知书》,已履行通知义务的抗辩意见。本院认为,双方签订的补充协议变更了商品房买卖合同第七条约定的2014年4月30日的交房时间,同时保利公司2013年12月28日向潘峰、蒋仙桃邮寄的《接房通知书》载明:“……我们建议您于2014年4月30日莅临交房现场,完清全部款项后,办理接房手续。……”因案涉房屋的按揭款在《接房通知书》确定的时间内并未划至保利公司帐户,故即使保利公司于2013年12月28日向潘峰、蒋仙桃邮寄了《接房通知书》,但因潘峰、蒋仙桃尚未完清全部款项,故在该《接房通知书》载明的接房时间内,潘峰、蒋仙桃并不能实现接房的目的。因此保利公司2013年12月28日向潘峰、蒋仙桃邮寄的《接房通知书》并不产生通知接房义务完成的效力,保利公司的该项抗辩理由不能成立。
再次,保利公司辩称本案应按照补充协议第八条第三款约定由潘峰、蒋仙桃提出书面接房申请后保利公司方负有交房义务的问题。因该条款是在购房方发生欠款情形下交房手续的办理流程,而本案中潘峰、蒋仙桃在合同签订后即按约交付了房屋首付款和物业专项维修基金、税费等各种费用并办理了按揭贷款手续,已履行了合同约定的购房方的全部义务,保利公司并未提供证据证明潘峰、蒋仙桃有违约拖欠款项的行为。同时根据《商品房买卖合同》第五条第三款关于按揭贷款的约定“…其贷款由银行直接划给甲方(即保利公司),为乙方(即潘峰、蒋仙桃)应支付房款的一部分。”故在潘峰、蒋仙桃并未违约拖欠款项的情况下,补充协议第八条第三款针对购房方拖欠款项情况下约定的“由购房方提出书面申请”的处理方式在本案中并不适用。
综上,保利公司应当按照双方签订的商品房买卖合同第八条第一款及补充协议第八条第七款的约定书面通知潘峰、蒋仙桃办理房屋交接手续并应当在2014年9月20日前将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付潘峰、蒋仙桃使用。因保利公司未举证证明其在收到按揭款后有符合合同约定的通知接房的行为,故保利公司并未完成合同约定的通知接房义务,应当承担该期间逾期交房的违约责任。原二审判决认为“根据合同约定,按揭购房款未完成支付可以成为保利公司延期交房的理由,但不能成为潘峰、蒋仙桃拒接房屋的依据。”属对合同条款适用的认定错误。原一审判决的理由及认定的违约金均无不当,本院予以维持。
综上所述,原生效判决认定事实错误,适用法律不当,本院予以纠正。再审申请人申请再审的理由成立,本院予以采纳。原一审判决正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、撤销重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民终字第05189号民事判决;
二、维持重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第03266号民事判决。
本案一审案件受理费373元,二审案件受理费746元,合计1119元,由保利(重庆)投资实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  李兴华
审 判 员  谭继权
代理审判员  马艳艳
二〇一七年五月二十四日
书 记 员  刘 雯



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